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実家を相続した際にかかる税金を知っておこう

不動産売却コラム
実家を相続した際にかかる税金を知っておこう

相続が発生した場合に、相続する財産のなかに実家が不動産として含まれる例は少なくありません。また、相続した財産の総額から「基礎控除額」を引いた額が、相続税の課税対象となり、支払いの義務が生じます。 

※基礎控除額:3,000万円+600万円×法定相続人の数 

例)法定相続人が妻と子供二人の場合 

3,000万+600万×3人=4,800万円 

 

本記事では、相続する財産の多くを占める不動産(実家)の評価方法について解説します。 

不動産の評価方法

・戸建ての場合 

不動産を相続した場合、その評価は建物と土地それぞれに分けて行われます。 

建物については、毎年市町村から送られてくる「固定資産税課税証明書」に記載されています。明細書の「価格」の欄の額が固定資産税評価額です。 

土地の評価については、「路線価方式」と「倍率方式」の二つの方法があります。 

路線価とは「道路に面する土地1㎡あたりの評価額」のことを指します。 

この路線価に基づいて土地を評価する方法が路線価方式です。 

一方の「倍率方式」ですが、こちらは路線価が定められていない地域に関する土地の評価方式です。 

なお、路線価や倍率は国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。 

路線価図・評価倍率表(国税庁) 

 

・マンションの場合 

相続をした家がマンションの場合でも評価方法は建物と土地それぞれに分けて行います。 

建物の評価方法は戸建ての時と同じく、市町村から送られてくる「固定資産税課税証明書」の「価格」の欄の額が該当します。 

土地については、路線価とマンション全体の敷地における所有する専用部分の割合(敷地権割合)に基づいて評価されます。敷地権割合は不動産の全部事項証明書に記載されており、一般的にマンション売買契約書で確認できます。 

 

具体的な相続税評価額の計算方法については、次に記載します。 

不動産の相続税評価額を計算する方法

建物の相続税評価額は、戸建てマンションともに、建物の【固定資産税評価額×1.0】で算出します。 

市町村から毎年送られてくる「固定資産税課税証明書」の「価格」にある額が固定資産税評価額となるため、たとえば価格に「3,000万円」と記載されていた場合は 

【3,000万円×1.0=3,000万円】で、相続税評価額は3,000万円ということになります。 

 

戸建ての土地の相続税評価額は、路線価方式の場合は、次の計算式を用います。 

【路線価×各種補正率×土地面積】 

たとえば路線価が20万円、各種補正率が1.0、面積が200㎡の土地を相続したとします。すると、相続税評価額は【20万円×1.0×200㎡】で4,000万円となります。 

 

倍率方式による土地の相続税評価額は次の計算式を用います。 

【固定資産税評価額×倍率】 

「固定資産税課税証明書」の「価格」にある額が3,000万円で、倍率が1.1の土地を相続した場合、相続税評価額は【3,000万円×1.1】で3,300万円となります。 

 

マンションの土地の相続税評価額は、次の計算式を用います。 

【路線価×土地の面積×敷地権割合】 

たとえば路線価が50万円でマンション全体の土地の面積が2,000㎡、敷地権割合が8,000/400,000とします。すると【50万円×2,000㎡×8,000÷400,000】で2,000万円となります。 

 

建物と土地の相続税評価額が出たところで両者を合算すると、相続した家のトータルな相続税評価額が導き出されます。 

相続した不動産の売却による資金化

相続した家にその後も住み続けなければならないかというと、そうではありません。たとえば、広い戸建てに一人で住み続けるよりもセキュリティの高いマンションに越したほうが安心という方もいるでしょう。そうした場合は、家を売却して現金化するという選択肢もあります。 

また、住む予定のない家であれば、売却することで固定資産税などの継続的な出費も抑えることができます。 

なお、家を売却して利益が出ると、所得税を払う義務が生じてくるので注意が必要です。 

また、逆に相続した現金で不動産を購入すると、節税効果につながります。これは現金よりも不動産のほうが、相続税評価額が大幅に下がるためです。 

ただ、節税効果があるといって、現金をすべて不動産に変えてしまうと、今度は相続税の支払いに支障をきたすことが考えられます。相続税は現金による一括払いが原則です。いざ支払う時になって現金が足りないということにならないように注意しましょう。 

最後に

相続した財産の多くを占める家(不動産)。その評価額によっては多額の相続税の支払いが生じる可能性があります。 
そのような事態に備えてできることの一つが、家に関わる相続税の仕組みがどのようになっているのかをおおまかにでも知ることです。適切な情報があれば不要な心配をせずに済みますし、またしかるべき対策を講じることも可能になってきます。 
相続税には基礎控除額があり、誰もが相続税を支払うことになるわけではありません。こうしたことを知った上で、いざ相続税が発生した際に焦ることのないよう、事前に対応が必要なのか、どういった対応をするのかを考えておきましょう。 

 

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